Los 7 dolores de cabeza en la propiedad horizontal
En Bogotá, el 70 % de las edificaciones son conjuntos residenciales o comerciales que conforman la propiedad horizontal –es decir, viviendas o locales adquiridos por diferentes propietarios en edificios o terrenos en común en donde deben cumplir con ciertos derechos y obligaciones–. Del porcentaje anterior, el 50 % están ubicados en el sector norte de la ciudad.
En este tipo de viviendas, los residentes padecen más dolores de cabeza por cuenta de sus vecinos o administradores; por eso, El TIEMPO se contactó con Olga Lucía Serrano, coordinadora de Propiedad Horizontal del Idpac, con las secretarías de Gobierno y Seguridad, y con la Policía Nacional, para establecer un top de los conflictos más comunes y las multas con las que pueden ser sancionados los infractores.
De acuerdo con estudios realizados por el Idpac, entre enero y junio del 2018, los conflictos que más reportó la comunidad de Bogotá –en el área de atención al usuario– están relacionadas con el administrador (25 %), manual de convivencia (12 %), ruido (8 %), multas y sanciones (5 %), manejo de dinero (5 %) y revisor fiscal (5 %).
Ahora bien, con base en las 281 personas que se comunicaron con el Idpac en Bogotá, las localidades que más han presentado problemáticas son Engativá (13 %), Fontibón (9 %), Chapinero (8 %), Suba (7 %), Usme y Tunjuelito (6 %), y la que menos, Los Mártires (1 %).
1. Problemas con el administrador
La queja más frecuente tiene que ver con los administradores, en un 25 %. Elcira María denunció en el Facebook Live de la sección Bogotá de este periódico que “algunos son deshonestos y se lucran con el pago mensual de la administración sin invertir en los conjuntos residenciales”.
De acuerdo con la Ley 675 de 2001, el administrador debe llevar los libros de actas, la contabilidad del edificio y conservar y mantener el proyecto constructivo. De no cumplir estas normas, los copropietarios pueden demandar estos casos ante la justicia ordinaria.
2. No cumplir con el manual de convivencia
De acuerdo con Andrés Martínez, experto en propiedad horizontal, según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, desde los propietarios hasta los residentes y los visitantes deben cumplir con derechos y obligaciones que están en el reglamento de propiedad horizontal.
De no ser así, se les restringe el uso y goce de zonas comunes, y se publica en lugares de amplia circulación la lista de infractores con el porqué de la sanción. Sin embargo, para poder hacerlo se les debe exigir por escrito la no repetición de sus conductas para otorgarles un plazo.
3. Exceso de volumen en conjunto residencial
De acuerdo con datos del Registro Nacional de Medidas Correctivas suministrados por la Secretaría de Gobierno y Seguridad, entre el 1.° de agosto del 2017 y el 14 de junio del 2018, por medio del Código de Policía –artículo 33: comportamientos que afectan la tranquilidad y relaciones respetuosas entre las personas– se impuso un total de 386 comparendos por actividades, fiestas, reuniones o eventos similares que afectaron la convivencia del vecindario.
Según el Código, esta infracción tiene una multa de $ 393.440, que se debe pagar en un plazo máximo de 30 días calendario.
4. Conductas indebidas entre los vecinos
Durante el 1.° de agosto del 2017 y el 14 de junio del 2018, la Policía ha impuesto 7.932 comparendos por enfrentamiento (riñas). En este mismo periodo se sancionaron alrededor de 1.335 ciudadanos por agredir físicamente a otra persona. El valor promedio de este comparendo es de 133.000 pesos mensuales.
Además, se calcula que se han presentado 204 casos de lanzamiento de objetos que pueden causar daño a las personas. A pesar de que esta multa no tiene ningún valor, sí se debe asistir a cursos o actividades pedagógicas.
5. Mal manejo de presupuestos
De las 281 personas que se comunican con el Idpac en Bogotá, el 5 % se quejan por el inadecuado uso del dinero. Argumentan que hay una gestión indebida de recursos sociales, abuso de confianza, hurto agravado calificado, corrupción y deslealtad administrativa.
“En el conjunto Jardines de Tibabuyes había un administrador que llevaba unos 12 años, pero luego decidieron cambiarlo y allí hallaron inconsistencias en los presupuestos y la forma como se asignaban los parqueaderos comunales a los residentes”, menciona Estefanía Guerrero.
Según el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, tanto propietarios como residentes y visitantes deben cumplir con las obligaciones que están en el reglamento de propiedad horizontal
6. Conflictos entre vecinos y constructoras
Los principales problemas que se presentan son por falencias constructivas e incumplimientos entre lo ofertado y lo entregado. Así mismo, por publicidad engañosa e información incompleta. Por esta razón, la constructora debe informar las fechas en las que se entregarán los bienes comunes.
7. Uso inadecuado en zonas comunes
En mi conjunto instalaron un parque que desde un principio se acordó que solo era para los adultos. Sin embargo, los niños hacen uso inadecuado de las máquinas, ocasionando daños, dijo Juan Sebastián González. Estas conductas pueden ser sancionadas por el consejo de administración, con multas o la restricción del uso de estas zonas.
