¿Problemas de convivencia en las terrazas comunales?

El miembro del consejo de administración de una urbanización explica: “Habito en un conjunto residencial de estrato 5 en Bogotá, que cuenta con la administración, el consejo, su reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia, y donde existe una buena relación entre residentes.

Sin embargo, hace unos meses llegó una nueva residente a un apartamento en un primer piso con terraza comunal, la cual utiliza para mantener un perro de gran tamaño, que ha causado varios problemas a sus vecinos y a la administración. Además, en el lugar hay filtraciones de agua que afectan la placa de los sótanos de parqueaderos y, en concepto de ingenieros, impactarían su estabilidad”.

La consultante agrega que “expertos miraron y concluyeron que se debe hacer una revisión en el apartamento, porque la reparación desde los sótanos es casi imposible. La administración, el consejo y el comité de convivencia (a través de una citación) han tratado de hablar con la propietaria, para que permita la inspección, pero no se ha podido lograr, ya que de forma irrespetuosa no reconoce su deber y, por el contrario, agrede a las personas ¿Cómo tratamos el problema para darle solución?”.

Respuesta:

En primer término, vale recordar que de acuerdo con la Constitución todas las personas tienen derecho a la vida, a la salud y a un ambiente sano, lo mismo que a la tranquilidad y a la intimidad.

Por otra parte, la Ley 675 del 2001 dice que el sometimiento de un inmueble en este régimen busca garantizar la convivencia pacífica entre sus residentes. De manera expresa, la norma también señala que los propietarios de los bienes de dominio particular deberán usarlos absteniéndose de ejecutar actos que comprometan la seguridad o la solidez del edificio o conjunto.

Con base en esto, los respectivos reglamentos regulan normas sobre los derechos y deberes de propietarios y usuarios. Además, el Código Nacional de Policía contempla los comportamientos que afectan la tranquilidad, con las medidas correctivas; incluso, se refiere a los comportamientos que ponen en riesgo la convivencia por la tenencia de animales. Estas condiciones se pueden incluir y ampliar en cada reglamento o en los manuales.

Sobre la mascota

Tener un perro que moleste a los vecinos, no solo perturba los derechos de los afectados, sino que en muchos casos su propietario o tenedor puede estar incurriendo en la violación de las normas de protección de estos (Ley 84 de 1989 y normas que la han modificado y complementado, como la Ley 1774 del 2016).

Los inspectores de policía son competentes para imponer sanciones relacionadas con esto. También es importante determinar si es a la administración a la que corresponde efectuar las obras de reparación de la placa para impedir o minimizar los daños a las zonas de parqueo.

Así, la residente tiene la obligación de permitir el acceso al personal de la administración, desde luego, coordinando el horario y las condiciones del trabajo. Lo que se recomienda es que cada edificio o conjunto trate de solucionar sus problemas internos, ya que acudir a cualquier mecanismo externo, además de costoso, toma tiempo.

Abecé para tratar de conciliar

Hay procedimientos para solucionar la situación:

• Acercamiento amistoso de la administración con el infractor para hacerle caer en cuenta de su conducta y las consecuencias.
• Agotar los mecanismos de solución de conflictos que tratan la Ley 675 del 2001 y los reglamentos e imponer las sanciones allí previstas respetando el proceso.
• Acudir a un centro de conciliación y arbitraje.
• El administrador podrá acudir a las autoridades policivas para que se impongan las medidas correctivas.
• El juez civil puede solucionar las controversias de propiedad horizontal y en la actual norma, el trámite es más fácil y en menor tiempo.